법안

제안이유 정부는 민간 임대주택의 공급 확대와 임차인의 주거안정을 위하여 등록임대주택 제도를 운영하면서 일정한 요건을 갖춘 임대사업자에게 양도소득세 감면, 중과세율 적용 배제 및 장기보유 특별공제 등 세제상 특례를 부여하여 왔음. 이에 따라 상당수 임대사업자는 정부 정책을 신뢰하여 장기간 임대의무를 부담하고 임대보증금 또는 임대료의 증액 제한 등 각종 공적 의무를 이행하여 왔음. 현행 세법령은 일부 등록임대주택에 대하여 등록말소일 또는 임대의무기간 종료일 등을 기준으로 일정한 기간 이내에 양도할 것을 과세특례의 요건으로 정하고 있음. 그러나 등록임대사업자가 그 양도기한 내에 주택을 양도하려 하더라도 정비사업의 진행 등 본인의 귀책사유와 관계없는 법률상의 제한으로 통상적인 거래가 현저히 곤란한 경우가 있음. 특히 「도시 및 주거환경정비법」 제39조제2항은 투기과열지구에서 재건축사업의 조합설립인가 후 또는 재개발사업의 관리처분계획인가 후 건축물이나 토지를 양수한 자가 원칙적으로 조합원이 될 수 없도록 하고 있음. 이 규정은 양도 자체를 금지하는 것은 아니지만, 양수인이 조합원 자격이나 분양받을 권리를 취득하지 못하게 되어 사실상 거래 상대방을 확보하기 매우 어렵게 하는 효과가 있음. 또한 등록임대의무를 장기간 이행한 임대사업자는 해당 주택에 실제 거주하기 어려워 같은 항 단서의 1세대 1주택자에 관한 거주기간 요건 등을 충족하기 어려운 경우가 있음. 이처럼 정부 정책에 따라 임대의무를 성실히 이행한 임대사업자가 다른 법률에 따른 권리 취득 제한으로 실질적인 처분기회를 갖지 못하였음에도, 정해진 양도기한이 지났다는 이유만으로 종전의 과세특례를 적용받지 못하게 하는 것은 조세형평과 신뢰보호의 원칙에 부합하지 아니함. 이에 등록임대주택에 관한 양도소득세 과세특례 중 등록말소일 또는 임대의무기간 종료일 등을 기준으로 일정한 기간 이내에 양도할 것을 요건으로 하는 과세특례에 대하여, 법률에 따른 양수인의 조합원 자격 또는 분양받을 권리 등의 취득ㆍ승계 제한으로 통상적인 거래에 의한 양도가 현저히 곤란한 기간을 양도기한 계산에서 제외하도록 하고, 거래제한 사유가 해소된 후 최소 3년의 양도기간을 보장하려는 것임. 다만, 임대의무 또는 임대료 증액 제한 등을 위반하여 등록이 말소된 경우에는 특례 적용에서 제외하여 성실한 임대사업자만을 보호하려는 것임. 주요내용 가. 적용 대상 과세특례를 등록임대주택에 관한 양도소득세 감면, 중과세율 적용 배제 또는 장기보유 특별공제 중 등록말소일ㆍ임대의무기간 종료일 등을 기준으로 일정한 기간 이내에 양도할 것을 요건으로 하는 과세특례로 한정함(안 제97조의11제1항 신설). 나. 「도시 및 주거환경정비법」 제39조제2항 본문에 따라 양수인이 조합원이 될 수 없고 같은 항 단서의 예외에도 해당하지 아니하는 경우 등, 법률에 따라 양수인의 조합원 자격ㆍ분양받을 권리 또는 이에 준하는 권리의 취득ㆍ승계가 제한되어 통상적인 거래에 의한 양도가 현저히 곤란한 기간을 ‘거래제한기간’으로 정함(안 제97조의11제2항 신설). 다. 거래제한기간을 과세특례의 양도기한 계산에서 제외하되, 거래제한 사유가 해소된 날부터 최소 3년의 양도기간을 보장함(안 제97조의11제3항 및 제4항 신설). 라. 임대의무기간, 임대료 증액 제한 또는 임대보증금 보증 가입 의무 등을 위반하여 등록이 말소된 경우에는 특례 적용을 배제함(안 제97조의11제5항 신설). 마. 거래제한기간의 기산일ㆍ종료일, 양도가 현저히 곤란한 경우의 판단기준, 적용 신청 및 증명서류 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 함(안 제97조의11제6항 신설). 바. 이 법 시행 전에 등록이 적법하게 말소되거나 임대의무기간이 종료된 주택 및 시행 전에 거래제한 사유가 발생한 주택에도 일정한 요건 아래 개정규정을 적용하되, 이미 확정된 조세채권에는 영향을 미치지 않도록 함(안 부칙 제2조부터 제4조까지).